買房的十萬個為什麼（上）
先説，畢竟開始考慮買房也是最近的事情，所以這篇也沒辦法提供什麼太專業的建議啦，純粹是這陣子收集情報跟實際跑マンションギャラリー下來的一點心得，加上我們討論後自問自答的一些感想。毎個家庭的状況都不同，我們考量的條件不一定適用毎個人嘿，就當加減參考囉。
進入正題之前有件事想先講一下，就是日本人不像台灣人這麼愛買房，沒什麼有土斯有財的觀念。住宅自有率相對低，特別是東京只有44.6%，詳細數據可以看這裡。
為什麼會有這種現象，我自己猜啦，首先是日本有太多人是離郷背井出外工作，當中有不少人抱持著將來要回故郷養老的想法，（我還很常聽到因為工作住在都心附近但老了以後想搬去住湘南之類的海邊的....）加上日本公司転勤甚至外派的比例高，三五年後人在哪都不知道，不確定要素太多所以很多人並不會想要在現居的地方買房，不想被綁死。
也是因果關係吧，都市住宅自有率低，也就意味著房市交易情形並不熱絡，要是真的出手買了，将來要脫手轉賣的時候不容易，所以只要有可能不會在現居的地方住一輩子，想買房的意願就很低。
特別日本房貸最長可以貸到35年，真的是一貸下去就要還到天長地久的感覺.....。當然就算貸35年還是可以提前還款的啦不一定真的要貸滿35年，只是多半的人為了減輕初期負擔都會先貸35年，等稍微有餘裕了再開始提前清償。
並且日本有規定房子要轉賣的時候，房子的市値（売却査定額）如果低於尚未清償的貸款金額的話，會被認定為就算房子賣掉也不足以償還剩下的房貸，所以是會被套牢沒辦法賣的。也就是說，如果買沒幾年馬上就要賣的話，除非房價比當初買的時候高很多，否則因為房貸還剩很大筆，很有可能想賣也無法賣。因此實在是不得不謹慎耶。
再來是一般日本公司，只要福利不是太差，一般都會有租屋津貼，或是提供員工宿舍or社宅，多少可以幫助減輕房租負擔。因此雖然日本房租超貴，常常試算下來買房毎月付房貸都比付房租便宜，綜合以上因素還是有很多日本人寧願付高額房租也不想貿然出手買房子。
當然其他可能還有一些防止炒房的稅制因素之類的，這個就超出我目前研究的範圍XD
總之簡單的結論就是，日本人沒那麼愛買房，且一般老百姓多半都是買來自住，不太有什麼買房投資的意願跟動機，相較之下對買房這件事保守慎重很多，也沒那麼堅持人生就是一定要買房，一輩子都住賃貸物件的人也是有。
講了一堆好像在日本買房很可怕，但其實也沒真的那麼恐怖啦，如果跟我們一樣是要自住且長住甚至永住的話，其實可以不用考慮這麼多，有合適物件的話早買也有早買的好處喔。
那麼以下記録決定買房後我們一路上大大小小的問題與結論。
◆マンション v.s. 一戸建て
可能看太多全能住宅改造王XD 莫名有種在日本購入マイホーム就是要來個有院子的透天厝的印象。但其實我們兩個都已經住習慣大樓，要回到不在家就無法收包裹、只有特定幾天可以倒資源回收垃圾之類的日子真的有點無法....。所以關於這一點很快就有共識。
而且去參觀過モデルルーム之後，真的對現在マンション的各式設備很驚豔，除了幾乎都已經是標準配備的宅配BOX、浴室24小時乾燥換氣功能、自動洗烘碗機之外，主婦最欣賞的就是ディスポーザー了。
我有點不知道它的中文是什麼，總之簡單說是廚餘處理系統，設置在流理台的排水口，廚餘倒下去後會被攪成粉碎直接流入下水道，不像單獨一台的廚餘處理機那樣粉碎後還需要另外清潔處理，非常省事！身為一個痛恨清理三角コーナー跟卡在排水口濾網的食物渣的人簡直感激涕零。
不過相較其他設備，目前ディスポーザー的設置率稍微低一些，並不是毎個物件都有。忘了在哪看到的，以新築マンション的平均設置率來說，大概是自動洗烘碗機80％，床暖房65％，ディスポーザー25％左右。
マンション的共用設施跟服務也還蠻精彩的，有附設咖啡廳、便利商店、Lounge、健身房、瑜伽教室、料理studio、KTV等等較常見的，另外看過覺得比較特別的是以下幾項：
◎ペットマナールーム
（在一樓設置的寵物用小房間，方便主人在散步後丟棄汚物跟可以幫寵物洗完腳再上樓）
◎食配ステーション
（如果有定期跟生協之類訂生鮮蔬果的話，就算送來時不在家，也可以送到這個配有冷藏櫃的房間，方便的時候再取）
◎ゲストルーム
（大樓住戸共用的客房，有客人來訪時可以預約使用，只收床單毛巾換洗費約毎晩2000円）
◎コンシェルジュサービス
（Lobby櫃台專人服務，可以幫忙代收代寄宅配、送洗衣服、叫計程車等等）
◎カーシェアリング
（大樓住戸共有車，使用費率比外面租車便宜）
雖然設備充實很方便，但相對的買マンション就必須要有付出高額維持費的覺悟。一般來說毎月除了管理費（70㎡的3LDK來說平均約2万円）外，還需要另外繳修繕積立金，作為大樓各項大小修繕/補強工程的基金。（BTW，買的時候多半也需要先預繳一筆修繕一時金，約30～60萬円不等）
修繕積立金的恐怖之處在於它是一・定・會・漲・的，畢竟大樓使用年數越久，需要修繕維護的地方也一定會越多。一般來說是3-5年一小修，7-10年一大修，積立金的漲幅也隨之成正比，大概在20年的時候到達頂峰，之後漲幅就會趨緩。通常建設的時候都會擬好30年左右的長期修繕計畫跟修繕積立金推移表，一定要事先確認好金額能不能接受喔。
比方這次我們檢討的物件，一開始是毎月7000円，5年後預計調漲為12000円，10年後16500円，15年後是21500円，整整是一開始的3倍。這還是一般普通的高層マンション，如果像原本我們心動的河景物件，因為是タワーマンション，結構特殊高度又高，修繕工程相對困難，外加有設置太陽能發電面板，據說法規規定10年？面板一定要重換，所以積立金貴到爆耶，一開始也是毎月7000円左右，但20年後整個暴增到破50000円.......。再加上管理費，等於毎月除了房貸外還要額外支出70000円喔（吐血）且就算繳完房貸後只要還繼續住，這筆費用就要一直付下去，其實也是不小的負擔。
另一個隱憂是，如果要把房子出租或轉賣的話，租方/買方就算才剛要入住也必須負擔這麼貴的費用，有可能會成為不想租/買的因素。事實上我們後來會決定放棄河景物件，有一部分也是覺得日後的積立金實在太嚇人了啊.....。
當然推移表都是把費用估到最高，實際上可能不會真的有那麼多需要修繕，或者日後也可以透過管委會決議包給其他更便宜的業者負責，不一定要找原本的施工業者。（但據說タワーマンション就有可能沒有別家業者有能力/意願做，只能悉聽原業者喊價）但總之心裡還是有個底比較好喔。
◆新築 v.s. 中古
決定了要買マンション之後，下一個面臨的就是要買新築還是中古。意外的沒怎麼猶豫很快就決定買新築。
可能因為我們沒有很堅持一定要住在某個站附近，是比較鬆的列出一個區間，只要在這個沿線然後不要離車站太遠都可以，所以光是新築就選擇很多。實際上比較過價格後，發現如果不拘泥在東京23区的話，其實新築也沒有比中古物件貴到哪去。
一樣是60-70㎡（約18坪-21坪）起跳的3LDK，東京23区新築大約是4600万円起跳，平均大概都是5000-6000万円台，超級都心的港区渋谷区那種就更貴，大概6600万円起跳，
8000-9000万円甚至上億都有。
東京23区中古物件就我看到的大概要3900万円-4500万円左右，雖然乍看比新築便宜很多，但這個價格可以在東京郊外或神奈川、埼玉買到新築綽綽有餘。（比方吉祥寺、調布、横浜、武蔵小杉之類，生活機能好，交通方便離都内其實也沒有太遠）
BTW現在很流行所謂的「フルリフォーム」、「フルリノベーション」物件，前者是把所有老舊設備管線修繕恢復成接近當初新居状態，後者簡單說是把内部裝潢砍掉重練，不只修復，還把整個設備翻新升級成更現代化更高級。
雖然單看内部很新很美，但畢竟大樓本身屋齡還是有，很多都是3、40年的老房子了，還是會擔心結構跟大樓管線之類的。再加上專門收購中古物件轉賣的業者當然沒那麼好心全部吸收這些費用，還是會加在賣價裡，據說通常賣一間可以賺500万円左右，實在也是有點覺得，既然這樣的話還不如買新築比較甘願。
欸這篇怎麼又不小心寫這麼長啊。那下篇再續好了人老了好久沒熬夜我要睡了（逃）
